Türkiye genelinde konut fiyatlarında balon etkisi var mı sizce?
Türkiye’nin yıllık 950.000 konut üretimine ihtiyacı vardır. Nüfus artış hızımız, kentsel dönüşüm, evlilikler-boşanmalar, öğrenci talepleri, kiracıların ev alma talepleri gibi daha birçok sebep bu ihtiyacın oluşmasına katkı koyuyor. Verilen bu istatistikte yabancılara olan satışlar dahil değildir.
Pandemi ve sonrasındaki ekonomik sıkıntıların yaşandığı yıllardaki yeni ruhsat sayılarına baktığımızda; 2019’da 319 bin, 2020’de 55 bin, 2021’de 710 bin bağımsız bölüm için ruhsat alınmıştır. Tamamlanan konutların yapı kullanma izinlerine baktığımızda; 2019’da dip yaparak 500 bin; son 3 yıla baktığımızda toplam 1.550 bin adet olarak ihtiyacın çok altında kaldığını görebiliriz.
Pandemi ve sonrasında dünya genelinde yaşanan ekonomik gelişmeler maalesef inşaat üretim hızını çok düşürmüştür. 2014-2017 arasında fazla üretim kaynaklı oluşan sınırlı stoklar, sonraki yıllardaki eksik üretimlere sebep, tüketilmiş durumdadır. Dünya genelinde, konutta balon etkisi var mı yok mu söyleminin doğruluğu; kiralık dairelerin yoğunluğuyla ölçülür. Eğer piyasada kiralık daireler çoksa; fazla konut üretimi söz konusu olabilir. Eğer kiralık daire bulamıyorsanız balon etkisinden bahsetmek maalesef mümkün olamaz. Ülkemizde günümüz itibariyle yüksek kira fiyatlarına rağmen hala kiralık dairelerin bulunamadığı verisini değerlendirdiğimizde, ülkemizde günümüzde ve önümüzdeki en az 5 sene boyunca konutta balon etkisinden söz etmek pek mümkün olmayacaktır.
“EV SAHİPLİĞİ OLMA ORANININ ARTTIRILMASI LAZIM”
Son zamanlarda kiralık konut fiyatları çok fazla arttı? Ekonomik değerlerin değişmesi dışında bilmediğimiz başka sebepler var mı? Kira bedellerinin normalleşebilmesi için ne gibi tedbirler alınabilir?
Kiralık konut fiyatlarının ciddi oranda artmasının teknik olarak en büyük sebebi; Türkiye genelinde ev sahipliği olma oranının azalmış olmasıdır. 2014 yılında ev sahipliği olma oranı % 61 iken, 2022’de %57,5’a kadar düştü. Bu oran yıllık 90.000 ek kiralık konut talebi yarattı. Salgında bu talep ertelendi. Pandemi sonrası piyasalara yansıdı.
Dolayısıyla kira sorununun kalıcı çözümüne en büyük katkıyı sağlayacak hususlardan olan ev sahipliği olma oranını artırabilmek için; mevcut konut kredi faiz oranlarını düşürmemiz ve konuta erişimi bir şekilde kolaylaştırmamız lazım. Konut fiyatlarının daha ulaşılabilir rakamlarda olması lazım. Temel ihtiyaç olarak arsa sahiplerinin beklentisi ile sosyal konutlar maalesef üretilemiyor. Kamu, arsa ofisini hayata geçirip; ucuz arsa ile özel sektör birlikteliğinde, bir program ve hedef fiyat çerçevesinde ortak hareket edilebilir. Diğer taraftan devlet destekli konut edindirme sistemleri devreye sokulabilir. Dünyadaki benzer uygulamalardan esinlenerek farklı yaklaşımlar belirlenebilir. Örneğin Avrupa’nın bazı ülkelerinde belediyeler dönem dönem müteahhitlerden mülkler satın alıp veya arsalarını kat karşılığı olarak müteahhitlere vererek edindikleri konutları, kiraya vermek suretiyle, kiralık daire arzı yaratılmasına destek oluyorlar. Dönemsel sıkıntı aşılınca bunları elden çıkartıyorlar. Başka bir uygulama da müteahhitlere ürettikleri konutların bölgesine göre % 10-12’sini belirli bir süre kiralama zorunluluğu getiriyorlar. Bunları yaparlarken de proje geliştiren firmalara devlet desteği veriyorlar.
Ülkemize özel neler yapılabilir diye düşündüğümüzde; ikinci evini alıp kiraya verecek vatandaşa kolaylıklar sağlamak lazım. Halbuki şu anda ikinci evini alana kullanacağı kredi rakamında sınırlandırma uygulaması yapıyoruz. Diğer taraftan boş tutulan evlere ek konut vergisi uygulaması getirilebilir, bu şekilde boş tutulan dairelerin kiralık olarak değerlendirilmesine katkı sağlanabilir.
Diğer taraftan istatistiklere bakıldığında ev sahiplerinin bir kısmının evlerini kiralamak istemeyerek boş tutmalarında en büyük etkenin, kiracıların kira ödemelerini aksatmaları geldiği bilinmektedir. Bunun çözümü için bankaların kira sözleşmeleri ile kiracı ile kiralayan arasında ödeme sorununa kalıcı çözüm yaratacak, Dbs ödeme sistemi üzerine çalışmalar yapmaları gerekmektedir.
“GÜNÜMÜZDE EN DOĞRU YATIRIM ARACI KONUTTUR”
Daire fiyatları artmaya devam edecek mi? Bugünkü fiyatlamalarla daire yatırımı yapılır mı sizce?
Türkiye’de inşaat işçilik fiyatlarında son 2 senede yaklaşık 5 katına varan bir artış yaşanmıştır. Bunun sebepleri var. Yurt dışında çalışmaya giden çok fazla çalışanımız var.
Deprembölgesinde kentsel dönüşüm kaynaklı bir istihdam talebi var ve çalışanları buralara çekebilmek için inanılmaz işçilik bedelleri veriliyor.
Akaryakıt fiyatlarındaki dolar bazlı artışlar, nakliye ve üretim maliyetlerini hissedilen enflasyonun çok üzerinde artmasına sebep oluyor. Dolayısıyla beton, çimento, demir, yapıştırıcı vs. aklınıza gelen tüm inşaat kalemlerinin fiyatları dolar bazlı artmaya devam ediyor.
Kentsel dönüşümü hızlandırmak için yeni bölgelerin imara açılmasını geciktiriyoruz ve arz talep dengesizliği ile bozulan arsa fiyat istikrarını, arsa sahipleri nezdinde bozmuş oluyoruz. Bu yaklaşım maalesef arsa fiyatlarının olması gerektiği seviyelerin çok üzerine çıkmasına sebep oluyor. Yurt dışından gelen yabancı yatırımcıların da arsa alımlarında pervasızca vermiş oldukları tekliflerin oluşturduğu arsa fiyatlarındaki ekstra yükseliş de cabası. Bu yüzden arsa fiyatlarının bırakın düşmesi, ciddi yükselişler içinde olduğu süreçleri hep beraber gördük.
Tüm inşaat maliyetlerinin dolar bazlı arttığı, diğer taraftan talep kadar da üretim yapamadığımız bir dönemde; konut satış fiyatlarının da artmaya devam etmesi kaçınılmaz bir sonuçtur. Bugün pahalı bile gelse, yarın iyi ki almışım dedirten günler yaşıyoruz. İmkânı olanlar için, yapılmış olan yatırımların değerlenmesi ve kira getirisini dikkate aldığımızda, günümüzde en doğru yatırım aracı konuttur. Üretimin yeterli düzeyde olmamasından dolayı konut yatırımı önümüzdeki yıllarda da en doğru yatırım aracı olmayı korumayacaktır.
Gelecekte inşaat sektörünü bekleyen senaryolar nelerdir?
Maliyetlerin ve arsa bedellerinin döviz cinsinden yükselmesi, istihdam etmede yaşanan sıkıntılar, bankaların üretim yapmayla ilgili firmalara / konut edinme ile ilgili vatandaşlarımıza uygun faiz oranları vermemesinin getirdiği finansal zorluklar, KDV iadelerinin zamanında yapılmamasının yüksek enflasyon karşısında meydana getirdiği değer kaybı gibi unsurları dikkate aldığımızda; inşaat üretiminde faaliyet gösterebilmek, günden güne daha da zorlaşmaktadır. Her geçen gün inşaat üretiminde; büyük ve alt yapısı güçlü inşaat firmalarının daha fazla öne çıktığı süreçleri gözlemliyoruz. Önümüzdeki dönemde, ara segmentteki inşaat firmaları; ya küçülme veya imkânı dahilinde risk alıp büyüme tercihini denemek zorunda kalacaklar. Ara segment kapasitede üretim yapan inşaat firmalarının zaman içinde sektörde kalmayacağını söyleyebiliriz.
İnşaat üretim sektörü ile gayrimenkul satış ve pazarlama sektörü arasındaki ilişkiyi değerlendirir misiniz?
Dünyanın neresine giderseniz gidin; üretim yapan hiçbir şirket, pazarlama ve satış hizmetini başarılı bir şekilde gerçekleştiremediği takdirde ayakta kalabilme şansı yoktur. Bu anlamda gayrimenkul satış ve pazarlama faaliyetlerinde bulunan firmalar; inşaat sektörünün üretim ve kalıcı işgücünün devamlılığı bakımından çok önemli bir yere sahiptir. İşini iyi yapan, gayrimenkul alıcılarını doğru yönlendiren, sektöre kalite kazandırma hedefinde çalışan, temeli sağlam, ekip kurgusu güçlü olan kurumsal gayrimenkul satış ve pazarlama firmaları ile beraber hareket etmeyi çok önemsiyoruz.
