-Gayrimenkul yatırımının ekonomik büyümeye etkileri nelerdir?
Gayrimenkul sektörü ekonomi açısından oldukça önemli bir sektör. Öncelikle gayrimenkul insanın barınma ihtiyacı ile yakından ilgilidir. Dolayısıyla bu da gayrimenkul piyasasında yaşanan bir dengesizlik insanın temel ihtiyaçlarından yoksun kalmasında neden olur. Bu da zaten bu sektörü hassas bir sektör haline getiriyor. Ekonomik anlamda da sektörün önemi büyük tabi. Sektördeki hareketlenmenin 250 sektörü harekete geçirdiğini biliyoruz. Bu da doğrudan ekonomik büyüme ve istihdamla yakından alakalı olmasına yol açıyor. Sektörün bu kadar bağımlılığının olması da ekonomiyi bir çarpan etkisi ile büyütüyor. Son dönemde sıkılaşan bir para politikası- yani artan faizler- olmasına rağmen sektörde %3.2’lik bir büyüme olduğunu gördük. Sektörün ekonomik büyümeye 0.28 puanlık bir katkı yaptığını biliyoruz.
-Ekonomik dalgalanmaların gayrimenkul piyasasına etkileri nelerdir?
Ekonomik dalgalanmalar gayrimenkul sektöründe direkt bir etkiye neden oluyor tabii ki. Aslında ekonomide paranın bol olduğu zamanlarda gayrimenkul sektörü en revaçta olan sektör oluyor.
Zaman zaman da balonların oluşması ile karşılaşabiliyoruz. 2008 krizinde ABD’de gördüğümüz gibi. Ekonomik daralmalarda, likiditenin sıkıştığı durumlarda ise gayrimenkul piyasasının etkilendiğini görüyoruz. Keza faiz maliyetlerindeki artışlarının faize hassas olan bu sektörde etkisini hemen gösteriyor.
-2022 yılından beri dünyada bir sıkılaşma var aslında. Türkiye ile birlikte düşünürsek bunun nasıl bir etkisi oldu?
Dünya bir faiz artırımı sürecinde. Türkiye ise bu sürece Haziran’dan beri dahil oldu. Ancak tabi ondan önce de kredilerde uygulamada bir sıkışıklık vardı. Ancak Türkiye’de faklı olarak sektör ilgi görmeye devam etti. Bunun en önemli nedeni Türkiye’de yatırım araçlarının getirilerinin düşük olması ve de gayrimenkulün enflasyon karşısında değerini koruyan nadir varlıklardan biri olmasıydı. Tabii bu aslında hala sürüyor diyebilirim. Her ne kadar faiz oranları yükselmiş olsa da enflasyon oranının yüksek kalması bunda oldukça etkili.
-Şehirleşme ve nüfus artışı, gayrimenkul sektörünü ne yönde etkiler?
Şehirleşmenin artması ile birlikte gayrimenkule olan ihtiyaç da artıyor. Sadece konut olarak düşünmemek lazım tabi. Ofis, ticari gayrimenkul, AVM gibi birçok ihtiyaç ortaya çıkıyor. Tabii bu sektörde kentsel dönüşüm de önemli bir bileşen. Özellikle Türkiye’de deprem felaketleri ile yüzleştiğimiz için konutların yenilenme ihtiyacı Türkiye’de bu sektörün her zaman canlı kalmasına neden oluyor. Türkiye’de konut arzının yenilenme ihtiyacı var sonuç olarak.
-Gayrimenkul yatırımları, ekonominin durgun dönemlerinde bile neden cazip bir yatırım yöntemidir?
Türkiye özelinde bunun üç nedeni var diyebilirim. İlk olarak Türkiye sosyolojik olarak mülk sahibi olmaya önem veren bir ülke. Bu biraz kodlarımızda var. İkincisi ise de gayrimenkul daha somut bir yatırım finansal yatırım araçlarına göre. Bu da daha konservatif yatırımcılar açısından tercih edilmesine neden oluyor. Üçüncü olarak da son dönemde gerçekten yatırımcısına reel getiri sağlaması bu nedenle tercih edilmesine neden oldu. Bunda tabi en önemli etken finansal enstrümanlarda reel getiriyi sağlamanın zor olması oldu.
-Gayrimenkul sektöründe son dönemde neler beklersiniz?
Son dönemde artan şekilde yatırımcıların bakış açısının değiştiğini görüyoruz. Şu anda finansal varlıkların yarıya yakını ESG (çevresel, sosyal, yönetişim) ile ilişkili. Gayrimenkul sektöründe de bu eğilim var. Artık gayrimenkul yatırımcıları finansal etkinin yanı sıra sosyal etki de yaratan projelere yönelmeye başladılar. Gelişen Trendler Avrupa araştırmasında Pwc sektör liderlerinin %93’ü çevresel ve sosyal sürdürülebilir projelerin önemine dikkat çekiyorlar. Türkiye’de bu doğrultuda bir gelişim başladı. Ben sürdürülebilirliğin son dönemde yaygınlaşmasını bekliyorum.
