Kentsel dönüşüm süreciyle ilgili bilgi verir misiniz?
Kentsel dönüşüm ilk olarak ülkemizde 2004-2005 yıllarında gündeme geldi fakat asıl olarak 2012 yılında 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında esasları belirlenmiştir. Amacı riskli yapıların sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürülmesidir.
Kentsel dönüşümün aşamaları nelerdir?
Kentsel dönüşümün birinci ve en önemli aşaması riskli yapılarda oturan kat maliklerinin tümünün katılımıyla kentsel dönüşüm kararının alınmasıdır. Her ne kadar 6306 sayılı yasa belirli çoğunlukla dönüşüm kararı alınmasına izin verse de sürecin aşamalarında kat mülkiyet kanunundan kaynaklanan haklarından dolayı maliklerin birbirlerine idarelere veya yüklenici firmalara dava açma ve süreci tıkama eylemleriyle karşılaşılmaktadır. Ve bu durum sürecin sekteye uğramasına ve insanların dönüşüm fikirlerine zarar vermektedir. Dolaysıyla en iyi kentsel dönüşüm kararı oybirliği ile alınan kentsel dönüşüm kararıdır.
İkinci aşama olarak dönüşümü birlikte gerçekleşebilecek yetkili bir inşaat firması ile görüşülüp ortak bir faydada buluşabilmektir. İnşaat firması ile gerekli koşullarda anlaşma yapıldıktan sonra riskli yapının incelenmesi, gerekli testlerin yaptırılarak riskli yapı raporunun alınması aşamasına geçilir. Gerekli başvurular sonucunda yapının riskli raporu alınır ve tapu idaresi tarafında kat maliklerine bildirim yapılır. Tapu idaresi yapının arsa kütüğüne riskli yapı şerhi koyar ve ev sahiplerine bildirir. Yapılan tebligatlarda yapının riskli olduğu ve on beş günlük sürede itiraz edilmesi gerektiği aksi halde 60 gün içerisinde yapının yıkılacağı bildirilir. Bu tebligat süreci ve tebligatların geri dönüşlerinde herhangi bir itiraz olmaması halinde yıkım kararı alınarak kentsel dönüşüm süreci başlamış olur. Bu arada anlaşma sağlanan inşaat firması ile nasıl bir yapı oluşturulacağı ve proje aşamaları görüşülür, tarafların anlaşmaya vardıkları proje üzerinden çalışmalar yürütülür.
İnşaat firması tarafından ilgili belediyeden yıkım ruhsatı alınarak riskli yapının yıkımı başlatılarak yapının yıkılarak arsa haline dönüşmesi ve yeni inşaat yapımı içim ruhsat alım süreci başlar. Bu arada kat malikleri bireysel veya inşaat firması vekaleten il kentsel dönüşüm müdürlüğüne 18 ay boyunca alınabilecek kira yardımı ile ilgili başvurular yapılır. Anlaşmaya varılan proje ve şartlara göre inşaat ruhsatının alınmasıyla inşaat başlar ve kentsel dönüşüm sonuçlandırılır. Kısaca anlatmaya çalıştığım tüm bu süreçlerde kentsel dönüşüm aşamalarında itiraz ve dava süreçlerinin olmadığı varsayılmıştır.
Bir kentsel dönüşüm projesinin ne kadar sürede tamamlanması gerekir?
Kentsel dönüşüme karar verilmesinden sonra yasal süreler ile birlikte ortalama 6 ay gibi bir zamanda ilgili belediyeden inşaat yapım ruhsatı alınır. Ve projenin büyüklüğüne göre ortalama 18 ila 24 ay arasında inşaatın yapılıp yapı kullanım izin belgesi alınarak kat maliklerine teslimi gerçekleştirilir.
“Şehirleşme uzun vadeli planlarla inşa edilmelidir.”
Kentsel dönüşüm projesi alırken dikkat edilmesi gereken önemli noktalar nelerdir?
Bu soruyu müteahhit firma açısından sorduğunuzu düşünerek cevap verecek olursak; kentsel dönüşüm kararlarının oybirliği ile alınmış olması ve süreç içerisinde itiraza ve davaya sebep verecek anlaşmazlıklar olmamasına dikkat edilmesi gereklidir. Tabi ki dönüşümü yapılacak yapı veya yapıların müteahhit firma açısından yapılabilir bir proje olması, yeteri kadar daire veya ticari alan yapılabilmesi, maddi açıdan müteahhit firmayı kar ettirebilecek bir proje olması önemlidir. Şartların olumlu olması projenin daha çabuk yapılıp teslim edilmesine olanak sağlar.
Kentsel dönüşüm projelerinin şehirleşme sürecine katkıları nelerdir?
Kentsel dönüşüm projelerinin temel amacı riskli olduğu tespit edilen yapıların yenilenerek sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürülmesidir. Tabi ki bu dönüşüm yapılırken riskli yapılar yenilenirken şehirlere daha çok yük binmektedir, ekonomik açıdan projelerin dönüşebilmesi için yapılaşma daha yoğun olmakta ve bu da çeşitli sorunlara yol açabilmektedir. Fakat her türlü olumsuzluğa rağmen herkesin sağlam yapılarda güvenli olarak yaşama hakkının olduğunu düşünürsek birçok olumsuzluk göz ardı edilebilir olmaktadır. Bu sorunların kalıcı olarak sona ermesi için tüm taraflara sorumluluklar düşmektedir. Şehirler oluşturulurken deprem bölgeleri, riskli alanlar tespit edilmeli, bu alanlara yapılacak yapıların imar yönetmeliklerine uygun yapılar olmasına dikkat edilmelidir. Şehirleşme uzun vadeli planlarla inşa edilmelidir.
“Yeni yapılaşmaya açılacak yerlerin az olduğu şehirlerde yeni konut ve ticari alanların oluşturulabilmesi için kentsel dönüşüm projeleri çok önemli bir yer kaplamaktadır.”
Kentsel dönüşüm projeleri, sürdürülebilir şehir planlaması ve yaşam kalitesi açısından nasıl bir rol üstlenmektedir?
Bence yaşam kalitesinin birincil şartı; güvenli yapılarda yaşayabilmektir. Yaşamın kaliteli olabilmesi için yaşamın devam etmesi şarttır. Bu nedenle kentsel dönüşümler bazı olumsuzluklara rağmen insanlarımıza güvenli konutlarda oturma olanağı sağlamaktadır. Kentsel dönüşümün yoğun olduğu şehirlerde kalıcı altyapı yenilemeleri, gerekli yeşil alanlar, yollar ve sosyal donatıların yeterli miktarlarda olması gözetilerek projeler üretilir ise uzun vadeli sürdürülebilir şehirleşmede kentsel dönüşümler en büyük rolü oynar.
Kentsel dönüşüm veya altyapı projeleri gibi yerel düzeydeki gelişmeler gayrimenkul sektörünü nasıl etkiliyor?
Gayrimenkul sektörünün en önemli varlığı yapıların oluşturulacağı arsalardır. Dünyada üretimi yapılarak arttırılamayan şeylerden birisi topraktır. Ve dünyanın daha çok yeşil kalmaya ihtiyacı vardır. Yeni yapılaşmaya açılacak yerlerin az olduğu şehirlerde yeni konut ve ticari alanların oluşturulabilmesi için kentsel dönüşüm projeleri çok önemli bir yer kaplamaktadır. Çünkü kentsel dönüşümler doğal olarak kent merkezlerinde yer almakta ve bu alanlarda yapılan yapılar değerli olmaktadır. Bu da gayrimenkul sektörünün gelişiminde ve devamlılığında çok önemli rol üstlenmektedir. Bu sektörün ekonomik büyüklüğünü artırmaktadır.
Kentsel dönüşüm projeleri inşaat firmaları tarafından tercih edilen bir alan mıdır? Tercih edilme sebebini kısaca açıklayabilir misiniz?
Daha önce belirttiğim gibi kentsel dönüşüm genelde kent merkezlerinde ve ekonomik değeri yüksek olan alanlarda yapılmaktadır. Dolaysıyla bu yerlerde yapılan yapıların satış ve pazarlanması daha kolay ve kıymetli olmaktadır. Doğru şekilde projelendirilebilen kentsel dönüşümler, inşaat firmaları tarafından tercih edilen alanlar olmaktadır.
Time İnşaat olarak kendi yaptığınız kentsel dönüşüm projelerinden bahseder misiniz?
Time İnşaat A.Ş. olarak şu an üçüncü kentsel dönüşüm projemizi tamamlamak üzereyiz. Daha önce kentsel dönüşüm kapsamında yapmış olduğumuz iki projemizi bitirip kat maliklerimize teslim ettik. Halen devam etmekte olan Time İhsaniye isimli projemizi Mayıs 2024 tarihine kadar tamamlayıp hak sahiplerine teslim etmeyi planlıyoruz. Proje aşamasında olan, Ataevler’de yapmayı planladığımız bir kentsel dönüşüm projemiz daha var. Umarım ülkemizde tüm riskli alanlar güvenli bir şekilde dönüşür ve insanlarımız daha kaliteli ve güvenli yapılarda yaşam hakkına kavuşur.
